아파트 분양가는 계속 오를까? (브릿지론, PF 대출)

건물을 올릴때 아주 많은 이해관계자가 있습니다

먼저 시행사는 땅을 사야됩니다

그 땅에다가 건물을 올려야 되기 때문이죠

 

시행사가 지주들에게 땅을 사려면 돈이 필요합니다

물론 자금줄이 빵빵한 시공사야 본인의 자본으로 돈을 댑니다

그렇지 않은 경우는 돈을 빌려야 하죠

바로 이 돈을 '브릿지론' 이라고 합니다

 

본 PF 가기 전에 빌리는 돈 이라는 뜻으로

'bridge' 징검다리 를 뜻합니다

 

아무튼 이 돈을 대는 곳은 메이저 은행들이 아닙니다

왜냐하면 아직 갈길이 구만리기 때문에 미분양이 되버리면

한푼도 회수 못할수 있기 때문이죠

그래서 이 브릿지론은 제2금융권(저축은행, 증권사 등)에서 빌립니다

대신 높은 금리를 줘야됩니다

 

이 브릿지론 때문에 터져나갔던게 태영건설 이었죠

유동성 확보를 위해서 핵심 계열사인 SBS를 파네마네 하고 있는 상황입니다

https://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20231228000426

 

아무튼

이 브릿지론으로 땅을 마련하면 이제부터

본격적인 PF(Profject Financing)을 신청합니다

이때 빌리는 돈의 목적은, 이제 건물을 올리는데 필요한

모든 제반 비용이기 때문에

브릿지론에 비해 규모가 훨씬 큽니다

 

이 본 PF에 돈을 대는 금융사들은

이 건물이 미분양 없이 잘 팔려야 엑시트 할 수 있죠

건물이 잘 필려야 되는 것만큼 또 중요한 것은

건물을 올릴때 공사비를 적게 하는 건데요,

 

요즘 인건비, 자재비가 올라서 건축비도 오르고 있는 형국입니다

그래서 분양가도 계속 오르고 있습니다

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/031/0000869688

 

 

분양가가 계속 높아지면 시행사 입장에선

건물이 잘 안팔리고 미분양 될 확률이 높아집니다

미분양이 되면 빌린 돈을 갚을 수 없기 때문에

싼 값에 할인분양을 하거나, 경공매로 물량을 처분합니다

 

https://www.idaegu.com/news/articleView.html?idxno=614633

 

 

대구 같은 지방의 경우는 미분양 아파트가 넘쳐나는데,

서울의 경우는 분양가가 오르는 것과 상관없이

아파트 가격은 꾸준히 우상향 하고 있습니다

 

앞으로도 서울과 지방의 약극화는 더 심해질 것 같습니다

또한 어디 아파트 사는지가 그 사람의 신분이 되버린 것 같은

대한민국의 현실이,

서울 아파트 가격 상승의 불쏘시개 역할을 하는 것 같습니다

 

https://www.ytn.co.kr/_ln/0103_202409022248241507

 

 

아무튼 이 세상에 무한정 오르기만 하는 것은 없습니다

가파른 상승이 있으면 그만큼 깊고 뼈아픈 하락이 있다는 걸 

기억하시길 바랍니다

 

항상 건강하시고 행복하세요